Жилая аренда «без шума и пыли»

Сдача жилья внаем – одна из самых распространенных сделок в Петербурге. И при этом одна из самых рискованных для собственников. Как избежать возможных проблем – в новом выпуске программы «Юридический практикум».

Ведущая – Здравствуйте, Алексей Викторович.

Сегодня поговорим об аренде. В первую очередь, хотелось бы уточнить, каким образом можно проверить документы: имеет ли право человек сдавать квартиру.

Алексей Комаров – Безусловно, если Вы собираетесь заключить договор найма на какой-то объект недвижимости (предположим квартира), разумно потребовать все документы от собственника или его представителя. По документам посмотреть, имеет ли право такой человек сдавать недвижимость по договору найма, нет ли обременений или ограничений, связанных с проживанием в этой квартире или комнате других лиц. Чтобы не получилось так, что среди ночи к вам постучали и сказали «Извините, подвиньтесь, мы имеем право здесь проживать».

Сама по себе сделка очень сложная, есть определённые опасности, о которых необходимо знать.

Ведущая – В чём сложности и опасности в таком случае? Как заключить договор найма и избежать рисков обоим сторонам?

Алексей Комаров – Во-первых, есть заблуждение среди граждан о том, что при подписании договора не учитывается то, что не вписали в него. В законе есть императивные нормы, которые вне зависимости от того, что Вы прописали в договоре, всё равно будут работать применительно к вашим правоотношениям. Второе, 99 % сделок по договору найма в Петербурге и других городах, с моей точки зрения, заключают на срок менее года. Это связано с тем, что наймодатель хочет себя подстраховать возможностью расторжения такого договора.

При заключении договора сроком менее одного года у займодателя позиция более устойчива в плане возможности расторжения сделки.

Если договор заключен до одного года, согласно норме закона, и неважно, что стороны указали в договоре, если более двух раз наниматель не оплатил займодателю плату, то это является основанием для расторжения договора со стороны наймодателя.

Ведущая – Где берут этот договор? Встретились два человека. Тут риэлтор какую-то роль играет или стороны приходят к нотариусу?

Алексей Комаров – Как показывает судебная практика, в случае, если вас обманули при заключении договора найма, пытаться получить что-то с риэлтора, бесполезно. Задача риэлтора заключается в показе того объекта недвижимости, который вы хотите снимать. И всё на этом. В некоторых случаях риэлторы предлагают сторонам свой проект договора найма. В таком договоре нет никакой информации о риэлторе.

Ведущая – Имеет ли такой договор вес в суде?

Алексей Комаров – Любой договор имеет вес в той части, где он не противоречит законодательству. Если сделка в вопросах расторжения в связи с неуплатой противоречит тому, что указано в законе, то суд будет применять нормы закона вне зависимости от того, что указано в сделке. А в остальных частях вполне вероятно суд будет руководствоваться тем, что указано в договоре.

Ведущая – Как же правильно заключить этот договор, чтобы он соответствовал нормам закона? Где его взять?

Алексей Комаров – Чтобы правильно заключить договор, надо проконсультироваться с юристом. Понять, как регулируется вопрос взаимоотношений. Сама конструкция договора найма заключается в регулировании неравных имущественных отношений. Кто сдаёт недвижимость, явно имеет другое жильё, и ему есть, где жить. Это является источником его дохода. А для нанимателя, как правило, нет возможности купить себе жильё.

Законодатель регулирует вопрос в пользу менее защищённого в таких отношениях. В законе имеются более существенные требования к наймодателю. Исходя из понимания такой конструкции сделки, необходимо наймодателю пообщаться с юристом и понять, что он должен предусмотреть в сделке.

Ведущая – Какие могу быть последствия?

Алексей Комаров – Если наймодателю понадобилось освободить сдаваемее жильё раньше срока, указанного в договоре, то он сделать это не сможет согласно нормам закона. Даже уведомив нанимателя за два месяца. Это существенные ограничения для собственника в пользовании своим имуществом. И это нужно понимать.

Ведущая – Сдавая комнату в коммунальной квартире, какие моменты нужно учитывать? Ведь проживают соседи, другие собственники. Требуется ли их согласие?

Алексей Комаров – Здесь есть нюанс, который разъяснил Городской суд Санкт-Петербурга. Если заключается договор найма там, где определён у собственника порядок права пользования конкретной комнатой, тогда согласие соседей получать не нужно.

Ведущая – Я благодарю нашего эксперта за беседу. Напомню, у нас в студии был нотариус Алексей Комаров.