Пожизненная рента: непростые правила игры

По закону передать свою недвижимость другому собственнику с целью получения пожизненной ренты может любой совершеннолетний гражданин. Но даже если условия договора нарушаются, расторгнуть такое соглашение будет непросто. Подробнее – в программе «Юридический практикум».

Ведущая – Добрый день, Алексей Викторович. Первый вопрос: что же такое пожизненная рента? 

Алексей Комаров – Общее определение правоотношений, возникающих из договора ренты, заключает в том, что рентополучатель передает плательщику ренты имущество в собственность. За что плательщик ренты обязуется оплачивать ему определённые договором рентные платежи. Имущество может быть передано как за плату, так и бесплатно. Это основные моменты, связанные с договором ренты и порядком его заключения. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Ведущая – Как можно расторгнуть такой договор?

Алексей Комаров – Самый значимый момент в рентных правоотношениях, это вопрос расторжения договора. Он сильно зависит от того, как под выплату ренты передаётся имущество: за плату либо бесплатно. 

Например, два человека заключают рентный договор. Один передаёт квартиру, а другой обязуется платить рентные платежи. Но передать он квартиру может как бесплатно, так и за определённую сумму, допустим, за 2 000 000 рублей. Т.е. один передает другому квартиру, получает 2 000 000 рублей и ещё ежемесячные рентные платежи. Вопрос заключается в том, как передается это имущество. Если такое имущество передаётся за плату, то даже в том случае, что по каким-то причинам плательщик ренты перестал оплачивать рентные платежи, вернуть имущество будет практически невозможно. 

Если имущество передается бесплатно, только с оплатой рентных платежей, то законом прямо указано, что в случае нарушения договора ренты получатель вправе потребовать возврата переданного имущества. 

Ведущая – Получатель ренты, где проживает? В этом доме, или данный факт оговаривается в договоре? 

Алексей Комаров – Применительно к ренте, связанной с пожизненным содержанием с иждивением, Жилищный кодекс прямо предусматривает возможность проживания получателя ренты в квартире. Применительно к пожизненной ренте, такого правила не существует. Если смотреть по судебной практике, когда в договоре пожизненной ренты не указано право получателя ренты проживать на протяжении всего времени в этой квартире, в таком случае суд будет устанавливать исходя из спора. Во-первых, проживал ли этого момента этот человек в квартире. Если проживал, то, скорее всего, право проживания за ним оставят. А если он проживал в другой квартире, а эту передал под выплату ренты, то вполне возможно, что право проживания не будет предоставлено. 

Ведущая – Есть ли возрастной ценз граждан, которые могут заключить такой договор? Недавно губернатор внёс законопроект в городской парламент о государственной пожизненной ренте для граждан старше 75-ти лет.

Алексей Комаров – В законе есть общее правило порядка заключения сделок лицами, достигшими совершеннолетия. Теоретически получателем ренты можно стать с 18 лет.

Ведущая – Какие документы необходимо предоставить обеим сторонам этой сделки, чтобы заключить такой договор? 

Алексей Комаров – Паспорта, все те же самые документы, что и для договора отчуждения недвижимости по любой сделке. Правоустанавливающие документы, правоподтверждающие, выписка из кадастрового паспорта, справка об оценке, справка по форме-9. Если передается доля, то необходимо будет брать отказ от преимущественного права покупки сособственников. 

Ведущая – Каковы риски по этой сделке для обоих сторон? Как их избежать? 

Алексей Комаров – В основном риск – это непонимание. В сравнении с пожизненным содержанием с иждивением и договором пожизненной ренты предполагается, что плательщик ренты в жизни получателя ренты никакого участия не принимает: ни ухаживает, ни помогает. Нет такой обязанности. В пожизненной ренте вопрос заключается именно в ежемесячной оплате рентного платежа в срок, установленный договором. Также важен момент, как передается имущество по договору ренты: за плату или бесплатно.  

Ведущая – Это понятно. А тот, кто платит ренту, перестаёт платить. Как поступить в этом случае рентодателю, куда ему обращаться? 

Алексей Комаров – Расторжение договора ренты возможно в случае существенного нарушения условий сделки плательщиком ренты. В законе нет определённого понятия применительно к ренте, что такое существенные нарушения. По общему правилу это сводится к тому, что я не получил того, на что рассчитывал, заключая сделку. Я бы сказал, что это рисковая сделка, с точки зрения прав и обязанностей по сделке. Поэтому по такой сделке стороны направляют к нотариусу. 

Ведущая – Имеет ли право плательщик ренты, который уже стал собственником, продать квартиру? 

Алексей Комаров – Если мы говорим про ренту в виде пожизненного содержания с иждивением, то только с согласия рентополучателя. 
Если про пожизненную ренту, то истребование обязательного согласия законом не предусмотрено. 

Ведущая – А если в договоре прописано, что этот человек проживает в такой квартире. Как в этом случае?

Алексей Комаров – Очевидно, что договор ренты подразумевает определенное обременение: выплата ренты, правом проживания, если такое указано в договоре. Новый собственник и получит такое имущество с обременениями. Права, про которые мы говорим: право пользования, оплаты ренты, она следует за недвижимым имуществом вне зависимости от того, кто является его собственником. 

Ведущая – Я благодарю нашего эксперта за беседу. Напомню, в нашей студии был нотариус Алексей Комаров.