Квартира как подарок

Нотариус Алексей Комаров специально для http://realty.dmir.ru/

Получать подарки всегда приятно, особенно, если подарок относится к категории недвижимого имущества. Тем более интересно будет разобраться, есть ли в таком «приятном» договоре, как дарение недвижимости, какие-то любопытные моменты, на которые стоит обратить внимание.

Законодательное регулирование этого вида передачи имущества было известно ещё римскому праву. Существовали тогда и такие понятия как дарственное обещание, отмена дарения и др. Однако в отличие от современного права, римское право считало недействительным дарение между супругами (для того, чтобы обеспечить полную имущественную независимость супругов одного от другого), вследствие чего действия, совершенные на основании этой «каузы» - мотива, признавались недействительными, как-то: передача подаренного предмета, принятие одним супругом обязательства перед другим в целях дарения или погашение долга с такой же целью. Необычным основанием отмены дарения по римскому праву был факт рождения детей у патрона (лица, оказывавшего покровительство неполноправным членам римского гражданского и политического общества, а именно клиентам и вольноотпущенникам), не имевшего детей в момент, когда совершалось дарение
в пользу вольноотпущенника.

Согласно современному российскому праву, статье 572 Гражданского кодекса, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. 

Согласно дефиниции, исходя из условий дарения, договор может быть реальным (договор считается заключённым с момента передачи вещи, который может не совпадать с моментом подписания договора) или консенсуальным (договор порождает обязательство с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в определённой законом форме, и с этого момента он считается заключенным).

На практике 95% договоров дарения реальные. Это значит, что, исходя из буквального смысла закона, стороны должны осуществить передачу дара, подтверждаемую соответствующим документом - актом приёма-передачи недвижимости, либо в самом договоре должно быть указано, что имущество передано до момента заключения сделки, тогда такой договор считается исполненным - т.е. порождает юридические последствия для сторон, и на основании данного договора и факта передачи регистрируется право собственности на одаряемого в Росреестре.  

В реальности часто встречаются случаи, когда передача объекта не осуществляется, акт не подписан сторонами, однако собственность зарегистрирована на одаряемого, а даритель продолжает проживать, владеть квартирой. Возникает справедливый вопрос: вправе ли даритель отменить, отказаться от такого дарения, если докажет, что имущество фактически не передавалось одаряемому во владение? По моему мнению, на этот вопрос стоит ответить утвердительно, поскольку Росресстр не должен регистрировать данное право в принципе, так как основного порождающего права  факта не произошло - факта передачи вещи (квартиры) одаряемому. Для отказа от дарения дарителю по указанной причине нужно подать иск в суд о признании права собственности за одаряемым отсутствующим.  

Даже если право собственности на одаряемого уже зарегистрировано и квартира передана одаряемому, даритель вправе отменить дарение в судебном порядке по основаниям, прямо указанным в законе: 1. если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; 2. если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По первому основанию указанный факт может быть установлен решением суда. Также применяя первое основание, важно понимать, что закон не требует установления факта причинения телесных повреждений, например, путем вынесения приговора и признания одаряемого виновным в совершении преступлений, устанавливающих ответственность за причинение потерпевшему телесных повреждений. Что касается второго основания, то можно привести в пример следующее. Судом было установлено, что жилое помещение представляло для дарителя большую неимущественную ценность, как государственная благодарность за участие в Великой Отечественной войне, как награда за подвиги, совершенные ею в годы Великой Отечественной войны. Одаряемая не осуществляла на протяжении длительного времени содержание жилого помещения, что могло привести к его безвозмездной утрате применительно к назначению помещения, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для постоянного проживания, поскольку следствием ненадлежащего содержания жилого помещения является утрата его потребительских качеств и возможности использования по назначению. Однако отмена дарения по указанному обстоятельству - скорее экзотика. На практике в большинстве случаев суды отказывают в отмене дарения по указанной причине. Часто интересующее граждан условие в договоре дарения о его отмене на случай продажи подаренной квартиры одаряемым не законно и не может стать условием отмены по этой причине. 

Консенсуальный же договор дарения включает в себя обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем - "обещание дарения", т.е. передать квартиру и подать документы на регистрацию права к определенной дате в будущем. Помимо ранее указанных оснований, даритель вправе во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В указанном случае даритель направляет письменное заявление – отказ от договора по месту регистрации одаряемого.  При этом одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, которые у него возникли в связи с отказом дарителя от обязательства по договору. Вне указанного обстоятельства даритель не вправе отказаться от обязательства подарить вещь в будущем, например, по основанию изменения мотива сделки. Если дарителем вещь была отчуждена после заключения договора – обещания подарить, но до момента наступления обязательства передать вещь и зарегистрировать переход права, то одаряемый вправе потребовать возмещения понесенных убытков или попытаться оспорить сделку отчуждения, например, по причине мнимости.

Из определения также следует, что подарить можно не только уже готовую квартиру, но и строящуюся в виде права требования квартиры у застройщика по договору участия в долевом строительстве. Однако данная сделка будет совершаться в форме уступки данного права, т.е. цессии, с соблюдением соответствующих положений об уступке, закрепленных в ГК РФ и в договоре между дарителем и застройщиком. 

В этом же определении просматривается важный признак договора дарения – его безвозмездность. В связи с этим возникает вопрос: исключает ли встречное предоставление дарителю, например, в виде права пользования комнатой или квартирой, безвозмездность договора дарения, а значит и саму квалификацию договора в виде дарения? Однозначный ответ – нет, поскольку в данном случае даритель не получит нового блага, т.е. это право у дарителя и так было до заключения сделки. По-другому обоснование можно интерпретировать и таким образом, что данное право и не входило в состав дара. Аналогично при дарении одного из соседних участков даритель может оставить за собой по договору дарения право прохода или проезда по подаренному земельному участку, например, к своему соседнему участку. На основании договора в реестре прав на недвижимое имущество будет отражено это обременение.  

Но как же быть членам семьи дарителя после заключения договора дарения: могут ли они и дальше проживать в подаренной квартире или им нужно освободить помещение? По общему правилу, согласно статье 292 ГК РФ, они должны освободить помещение, поскольку переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако тут же возникает ещё один вопрос: возможно ли «прописать» в договоре право проживания членов семьи дарителя?  Да, возможно, и встречным предоставлением, платой дарителю, этот факт не будет являться по той же причине, что и проживание дарителя в подаренной квартире.

Часто дарителями являются пожилые люди, и, к сожалению, в жизни встречаются случаи, когда даритель не доживает до регистрации перехода права на объект. Одаряемому и наследникам важно понимать, будет ли дар делиться между наследниками (попадет в состав наследственной мессы) или же все-таки перейдет в собственность к одаряемому. Согласно последней судебной практике, факт смерти дарителя не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, если даритель лично участвовал в заключении договора дарения и выразил свою волю как на заключение, так и на государственную регистрацию перехода права собственности по сделке к одаряемым, заявление о регистрации было подано лично или по доверенности при жизни дарителя и им отозвано не было. 

Последнее, что хотелось бы осветить в данной статье – это  вопросы указания в договоре дарения условий о его отмене. Законом установлена возможность обусловить в договоре дарения право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Если указанное условие в сделке не содержится, то отменить дарение по этому основанию нельзя. При этом сама формулировка о возможности отмены дарения должна быть четкой и ясной, не допускать неоднозначного истолкования, как то: "дарениеможет быть отменено в судебном порядке", "допускается отмена дарения" и т.д.  В данном случае регистрация дарителем вновь своего права на квартиру будет происходить на основании свидетельства о смерти одаряемого и заявления дарителя, поданного в реестр, без необходимости получения судебного решения.

Источник http://realty.dmir.ru/blogs/7313/

Вернуться к списку статей