Рассрочка оплаты в договоре купли-продажи недвижимости

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим условия о рассрочке платежа в договоре купли-продажи недвижимости. Можно ли предоставить рассрочку покупателю, если продавец на это согласен?

Алексей Комаров: Можно, конечно, но здесь возникает риск потенциальной неплатежеспособности со стороны покупателя. Рассрочка – обязательство, а обязательствам присуща неустойчивость. Если контрагент не рассчитывается, то, скорее всего, Вас будут ждать длинные судебные тяжбы, либо вы должны выбрать способ обеспечения своих обязательств, те поименованные способы, которые указаны в ГК, например, поручительство, залог, независимая гарантия. Здесь нужно смотреть, какие способы выбирать. На практике в бизнесе сразу два способа выбирают: и поручительство, и залог, поскольку при обращении взыскания на заложенное имущество должны быть соблюдены определенные требования. Например, если просрочка небольшая, она «тянется», то залог использовать не очень удобно, поскольку сумма долга по отношению к стоимости заложенного имуществу будет несоразмерной, а вот поручительство здесь вполне может быть использовано в отношении платежеспособных третьих лиц. На практике нечасто встречается, что стороны оформляют договор купли-продажи с рассрочкой, но тем не менее встречается.

В.: Если покупатель не платит, то может ли продавец расторгнуть договор и влияет ли на это та сумму, которую он получил?

А.К.: По этому вопросу ситуация проясняется отчасти 489 статьей ГК РФ, в которой говорится, что если сумма задолженности более 50% от цены договора и происходит просрочка, то тогда продавец может расторгнуть договор. Если оплатили более 50%, то значит покупателем допущено несущественное нарушение. Если менее 50% - то существенное нарушение обязательства, значит, договор расторгнуть можно. По поводу этой нормы возникает вопрос: является ли это правило диспозитивным или императивным. Я считаю, что оно является диспозитивным, что стороны могут изменить его своим соглашением. Например, мы можем предусмотреть, что если вы мне 95% заплатили, а 5% не платите, то это будет существенным нарушением договора. Как будет смотреть на это суд – большой вопрос. Полагаться на это обстоятельство нельзя, суд будет учитывать много разных факторов, и инвалидность, и имущественное положение покупателя и т.д. Более того, полагаться на условие договора о существенном нарушении, даже если покупатель не заплатил 50 000 руб. из 10 млн. стоимости квартиры, тоже нельзя, поскольку суд может легко признать такое нарушение несущественным, при таких обстоятельствах договор не расторгнуть, суд откажет в иске. Если расчет происходит после передачи имущества в собственность, то указанное имущество будет автоматически находиться в залоге у продавца. Законный залог делается для того, чтобы просрочивший покупатель не мог без согласия продавца продать квартиру какому-нибудь добросовестному приобретателю, у которого Вы принципе забрать квартиру уже не сможете. Однако в ГПК есть норма, что иммунитет на изъятие жилого помещения распространяется на единственное пригодное для проживания помещение для покупателя. Поэтому в данном случае залог не сможет обеспечить обязательство покупателя. Единственным исключением является ипотечное кредитование, если займ выдавала кредитная организация, а не физ. лицо.

В.: Может ли продавец как-то по-другому защититься, кроме как расторжением договора?

А.К.: У продавца есть два способа защиты прав: это расторжение договора и признание его недействительным. Про расторжение договора мы уже поговорили, здесь очень спорные вопросы, что можно, а что нельзя. Застраховаться на 100% продавцу будет невозможно. Если мы говорим о признании сделки недействительной, то я слышал, что есть практика: если покупатель не полностью рассчитывается, то можно признать сделку недействительной, по-моему, по 167 статье, это обман. Имеется в виду, что покупатель обманывает в своей платежеспособности. На это я бы тоже не стал уповать, поскольку очень тяжело доказать обман в платежеспособности: когда я заключал сделку, то у меня были деньги, а теперь их не стало. В чем я вас обманул? Это очень спорный вопрос.

В.: Спасибо за ответы! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч!